СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРАВО: специфика споров по взысканию штрафов, возникших в результате ненадлежащего исполнения застройщиками своих обязательств по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов

Споры вытекающие из правоотношений по договору долевого участия в строительстве всегда были чрезвычайно актуальны, по крайней мере - последние 20 лет. Интересуются строящимся жильем все: люди более обеспеченные рассматривают это как способ беспроигрышного вложения денег; менее обеспеченные – как способ улучшить свои жилищные условия, но есть и довольно значительная часть граждан, которые вкладывают буквально последние сбережения в долевое участия в строительстве, пытаясь таким образом решить сразу несколько задач – и приобрести жилье, не имея на то необходимых денежных средств, спасти зарабатываемые деньги от обесценивания, а для иногородних это, пожалуй, самый эффективный способ закрепиться на новом месте жительства. В виду вышеизложенного, к указанным спорам всегда есть стойкий интерес со стороны как потребителей, так и органов законодательной, административной и судебной власти. Надо сказать, что отечественный законодатель, пытается отвечать духу времени и требованиям рынка, доказательством чего является принятие ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Указанный ФЗ прежде всего был направлен на защиту прав дольщиков (инвесторов) и направлен на урегулирование действительно многих спорных моментов в отношениях между дольщиком – застройщиком и иными лицами, участвующими в строительстве жилых домов. Оценивая эффективность указанного закона, автор статьи считает, что закон свою основную функцию – обеспечение дополнительных прав дольщиков и инвесторов – выполнил. В него заложены все возможные механизмы обеспечения прав дольщиков, например: отнесение договоров долевого участия строго к определенному виду договоров, подлежащих регистрации, императивные нормы об ответственности застройщика за неисполнении сроков взятых на себя обязательств по строительству и др.

Однако автор считает, что эффективность норм 214-ФЗ, в значительной степени снижается особенностями правоприменения в РФ. Объяснить это можно многими причинами – как субъективными (высокими финансовыми и административными возможностями застройщика (обычно крупной корпорации) по влиянию на независимость судей), так и объективными (применяя жесткие санкции 214-ФЗ к застройщикам, повышается вероятность их банкротства и стагнация всей отрасли строительства многоквартирных домов, которая еще не оправилась от последствий экономического кризиса).

В рамках данной статьи автор рассмотрит указанную специфику снижения эффективности норм ответственности, установленных в 214-ФЗ на примере споров по взысканию штрафов, возникших в результате ненадлежащего исполнения застройщика своих обязательств по договору. На практике это сводится в основном к следующему. Достаточно объективные нормы материальной ответственности (штрафы в пользу дольщиков), установленные 214-ФЗ, применяемые к застройщику в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств (обычно это штрафные санкции в отношении застройщика, неисполняющего установленные договором промежуточные и окончательные сроки строительства, сдачи дома в эксплуатацию, передачи квартиры дольщику и т.д.), судами всех инстанций не взыскиваются или урезаются до минимальных размеров и составляют в результате гораздо меньшие суммы, по сравнению с установленными нормами 214-ФЗ. К сожалению, судебная практика складывается таким образом, что на основании ст.333 ГК РФ судьи имеют право уменьшить размер не только договорной, но и законной (например, установленную нормами 214-ФЗ) неустойки, чем суды с успехом и пользуются. Причем возникает двусмысленная ситуация: с дольщика - физического лица, за нарушение им сроков финансирования объекта, обычно в пользу застройщика взыскивается вся законная или договорная неустойка в полном объеме, да еще и проценты за пользование чужими денежными средствами; с застройщика же, как уже указывалось выше, неустойка взыскивается в сильно уменьшенном размере!!!

Получается, что нарушение своих обязательств по договору долевого участия со стороны застройщика рассматривается как неизбежная объективная реальность, которое не несет особенно негативных последствий для дольщика, а вот нарушение дольщиком своих обязательств по договору должно наказываться по всей строгости имеющихся мер гражданско-правовой ответственности.

Конечно же, такая судебная практика репрессивна, незаконна и несправедлива. Она противоречит не только букве, но и самому духу законодательства общества потребления, где потребитель (в том числе и дольщик, приобретающий квартиру для личных бытовых нужд) «всегда прав», где законодательство предусматривает повышенную ответственность за нарушения прав потребителей и презумпцию виновности юридического лица, занимающегося коммерческой деятельностью по оказанию услуг (продаже товаров) потребителю.

Значит ли вышеизложенное, что бессмысленно обращаться в суд по спорам, связанным лишь с нарушением сроков строительных работ, и исполнения других обязательств застройщика по договору долевого участия?

Конечно же нет. Во-первых, как уже говорилось в предыдущем абзаце, такая практика незаконна и должна измениться, а измениться она может лишь под давлением, как рядовых потребителей, так и их организаций. Во-вторых, независимо от размера штрафа, судебное решение является важнейшим инструментом, заставляющим застройщика в будущем исполнять свои обязательства в срок. В третьих, суд вправе уменьшить неустойку, только если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. И если для рядового потребителя критерий явная несоразмерность последствиям, является лишь речевым оборотом, для профессионального юриста – это объективный критерий, требующий доказывания. И задача юриста, представляющего дольщиков по такого рода спорам, доказать, что в данном случае этот критерий отсутствует и нет оснований для уменьшения неустойки.

В нашей консультации достаточно квалифицированных юристов у которых есть уникальный богатый опыт в разрешении споров по возмещению убытков и взысканию штрафов, возникших в результате ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по договору. Как показывает практика, именно участие профессионального юриста, гарантирует взыскания с нарушителя максимально возможной денежной суммы.

Кроме вышеперечисленных, наши юристы участвуют в судах в качестве представителей по следующим видам споров, связанных с договором долевого участия: споры по признанию договора незаключенным; споры, вытекающие непосредственно из договора; споры о признании недействительным акта передачи; споры по расторжению договора; споры по претензиям к качеству объекта; споры по возмещению убытков, вызванных устранением недостатков объекта долевого строительства; споры о государственной регистрации договора долевого строительства и другие, в том числе и нестандартные споры.

Возникли вопросы?