Признание сделки недействительной, признание права собственности на квартиру и истребование квартиры из чужого незаконного владения

Рассмотрим конкретные обстоятельства одного такого случая подробно. Гражданин в установленный законом 6-месячный срок обратился в нотариальную контору, чтобы принять наследство после смерти своего отца, единственным наследником которого он являлся.

Умершему принадлежала квартира на праве собственности. Правоустанавливающих документов на квартиру у наследника не имелось.

В нотариальной конторе наследнику пояснили, что для вступления в наследство необходимо удостовериться, что квартира на момент смерти наследодателя принадлежала умершему, а не другому лицу, а для этого необходима была выписка из ЕГРП, которая подтверждала бы право собственности умершего на эту квартиру. При обращении за выпиской в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии выяснилось, что собственником квартиры уже являлся не отец обратившегося к нотариусу гражданина, а совершенно другое лицо, условно назовем его Иванова Елена Ивановна, которая в дальнейшем стала ответчиком по данному делу. На основании какой сделки и на основании каких правоустанавливающих документов была отчуждена квартира, из выписки ЕГРП усмотреть не представилось возможным, т.к. запись о произведенных сделках в ней просто отсутствует.

При подаче наследником иска, судом были сделаны необходимые запросы в регистрационную палату и выяснилось, что у квартиры появился новый собственник Петров Петр Петрович, который явился уже вторым ответчиком по данному делу. Таким образом квартира была отчуждена два раза и из ответов на запросы суда стало известно, на основании каких правоустанавливающих документов произошло отчуждение, оба раза это были договора купли-продажи.

Первый ответчик по делу Иванова Е.И. являлась сиделкой отца обратившегося в суд гражданина, в связи с тем, что отец последние годы не мог самостоятельно обслуживать себя, осуществляла за ним уход и так как сама являлась врачом, самостоятельно оказывала ему медицинскую помощь, делала уколы и назначала лекарства. Для осуществления ухода за больным отцом ее и нанял сын. Ей была предоставлена полная самостоятельность и какие препараты и инъекции она вводила, сыну было неизвестно.

Иванова Е.И. тщательно скрывала информацию о тяжелом физическом состоянии отца, всячески настраивала его против сына и когда отец умер, она даже не сообщила сыну о его смерти и тайно захоронила его.

Хочу добавить следующее, что затем в значительной степени повлияло на принятие судом решения: умерший практически всю жизнь злоупотреблял спиртными напитками и страдал хроническим алкоголизмом, на почве этого у него резко ухудшилось здоровье: зрение, слух, внимание, речь, опорно-двигательная система, он часто бывал агрессивным, путался в именах близких ему людей. К врачам и в больницу обращался редко и когда ему было совсем плохо, сиделка, сама врач по профессии, делала ему уколы и назначала лекарственные препараты. Всю информацию, касающуюся покойного отца, ответчикпо делу Иванова Е.И. тщательно скрывала, потом стало известно по какой причине, чтобы завладеть квартирой.

Она воспользовалась беспомощным, неадекватным состоянием отца и еще при жизни принудила его оформить спорную квартиру на нее, подписать договор купли-продажи, который на самом деле и не был договором купли-продажи, а прикрывал договор дарения, т.к. никаких подтверждающих документов об оплате ответчицей представлено не было, в связи с этими обстоятельствами договор явился ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В результате этой незаконной сделки право собственности на квартиру перешло от умершего к ответчице, которая недолго думая, через некоторое время продала спорную квартиру уже другому лицу Петрову П.П., второму ответчику по делу.

Согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

На момент подписания договора купли-продажи у отца на почве хронической алкоголизации имелась деформация сознательно-волевой регуляции поведения и сознательного принятия решений и в связи с этим он не мог в полной мере в силу своих физических способностей и состояния здоровья понимать значения своих действий и руководить ими, что было в дальнейшем подтверждено судебной психолого-психиатрической экспертизой.

То есть договор купли-продажи, заключенный между умершим и первым ответчиком по делу Ивановой Е.И. считался также не только притворным, но и заключенным с пороком воли и в связи с этим еще и по 2-ой причине недействительным.

Согласно правовой позиции, сформированной Конституционным судом РФ в Постановлении от 21.04.2003 г. № 6-П по искам собственников либо иных законных владельцев имущества о признании недействительным договора по отчуждению имущества, заключенного лицом (в нашем случае Ивановой Е.И.), не имевшим права отчуждать указанное в договоре имущество, это имущество не может быть передано истцу, не являющегося стороной указанного договора, в порядке применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ (реституция). Имущество может быть возвращено только по иску об истребовании имущества на основании ст. 302 ГК РФ (виндикация). Выводы Конституционного суда РФ основаны на нормах ст. 168 ГК РФ, из которых следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает иные последствия такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение по смыслу ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника (законного владельца) – в нашем примере - у отца, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество (неуправомоченного отчуждателя) – у Ивановой Е.И. - первого ответчика, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двухсторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация), если для этого имеются предусмотренные законом основания (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения иным путем помимо воли и т.д.).

Первый ответчик по делу Иванова Е.И. намеренно произвела отчуждение спорной квартиры и в связи с этим являлась неуправомоченным отчуждателем, а второй ответчик по делу Петров П.П. являлся добросовестным приобретателем, не знавшим об предыстории спорной квартиры. Поэтому квартира была истребована из чужого незаконного владения второго ответчика, конечного собственника – у Петрова П.П.

Судом был признан недействительным договор купли-продажи, заключенный между умершим лицом и первым ответчиком Ивановой Е.И. как заключенный с пороком воли, а также притворным, не подтвержденным документами об оплате, имущество – спорная квартира была включена в наследственную массу, истребована из чужого незаконного владения и за истцом было признано право собственности на данную квартиру.

Возникли вопросы?