Новое в жилищном законодательстве

«Всё течёт, всё изменяется», - писал древнегреческий филисоф Демокрит. Не стоят на месте и законы, которые постоянно совершенствуются, поскольку в этом возникает жизненная необходимость.

В Жилищный Кодекс РФ с момента его вступления в силу в марте 2005 года было внесено множество изменений и дополнений, менялись и законы Санкт-Петербурга, касающиеся обеспечения жильем граждан льготных категорий. В Жилищном Кодексе РФ появился новый раздел: жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. О том, что такие жилые помещения могут быть предоставлены гражданам, состоящим на жилищном учете в качестве нуждающихся, вопросов не возникает.

Вопросы лишь в преимуществе прав, возникающих у нанимателя жилого помещения жилищного фонда социального использования, сроках заключаемого договора, возникновению жилищных прав у членов семьи нанимателя. Статьей 91.6 ЖК РФ оговорено, что такой договор может быть заключен на срок не менее чем на 1 год, но не более чем на 10 лет. По истечении срока он может быть продлен на новый срок ( на жилое помещение, предоставленное ранее). Если вас не устраивает такое решение жилищного вопроса, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут по соглашению сторон. Однако при этом необходимо предупредить наймодателя за 3 месяца о своем намерении его расторгнуть.

В ЖК РФ введено новое понятие: наемный дом. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и по договорам найма жилых помещений. По сути, это коммерческий найм, где также, как и в предыдущем случае, исключена возможность приватизации жилого помещения. Жилые помещения предоставляются только в пользование и наниматель не может ими распорядиться по своему усмотрению.

Как известно, в 2007 году был создан Фонд содействия и реформирования ЖКХ. В соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 № 240-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «О Фонде содействия и реформирования ЖКХ» работа Фонда была продлена до 2018 года.

В работу Фонда включено также расселение аварийных домов. Теперь в адресных программах должны быть указаны сроки переселения граждан из каждого многоквартирного дома, а также перечень домов, подлежащих расселению. Срок расселения продлен до 01.09.2017 года (вместо 31.12.2015).

Важным нововведением в ЖК РФ является раздел Х: лицензирование деятельности по управлению многоквартирным домом на основании Федерального закона № 255-ФЗ. Для того, чтобы иметь право управлять многоквартирным домом, управляющей компании необходимо пройти аттестацию. Лицензия не потребуется только для ТСЖ и ЖСК.

Если вас не устраивает деятельность управляющей компании, то можно обратиться в суд и иском об аннулировании лицензии и расторжении всех заключенных с ней договоров. Деятельность управляющей компании прекращается, если в течение года судом ей дважды было назначено административное наказание за неисполнение предписания, выданного органом государственного жилищного надзора. За нарушение Правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами может быть назначен штраф на должностное лицо и на юридическое лицо. Данные Правила уже вступили в силу с 01.05.2015 года.

На основании Федерального закона № 200-ФЗ от 28.06.2014 г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ» для обеспечения прав и законных интересов граждан вводится общественный контроль (ст. 20 ЖК РФ). В качестве субъектов прав могут выступать общественные объединения, некоммерческие организации, советы многоквартирных домов. Статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо дом не управляется ЖСК, то собственники помещений на общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Уважаемые читатели! Обращаю ваше внимание, что если вас не устраивает деятельность ТСЖ или ЖСК в качестве способа управления многоквартирным домом, вы можете обратиться в суд с иском об их ликвидации, о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений и членов ЖСК, о признании недействительным договора управления многоквартирным домом.

Хотелось бы также обратить ваше внимание, что с 01.01.2015 г. в соответствии с Правилами предоставления жилищно-коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ № 354) собственники помещений могут предоставлять показания приборов учета ГВС и ХВС один раз в полгода. Однако, для домов и квартир, в которых приборы учета отсутствуют, будут введены повышающие коэффициенты.

Нередко у читателей возникают вопросы, касающиеся содержания общего имущества в коммунальной квартире. Статьёй 42 ЖК РФ определены доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире: доля вправе общей собственности пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире собственника (ст. 43 ЖК РФ).

Хотелось бы сказать несколько слов о законах Санкт-Петербурга в сфере жилищных правоотношений. В соответствии с п. 2 ст. 40 Конституции Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления оказывают гражданам содействие в улучшении жилищных условий. 28.07.2004 г. был принят закон СПб № 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан». С 01.03.2013 года данный закон, действие которого было приостановлено, возобновил своё действие, с учётом принятых изменений и дополнений. На основании данного закона граждане, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда», проживающие в коммунальных квартирах, принимаются на жилищный учет, независимо от размера занимаемой площади.

Пункт 2 ст. 1 данного закона констатирует тот факт, что содействие в улучшении жилищных условий оказывается данной категории граждан, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемым по договорам социального найма, или на учет в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий. В качестве содействия следует понимать «использование имеющихся в распоряжении СПб финансовых и материальных ресурсов при обеспечении граждан жилыми помещениями, за исключением предоставления жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда».

Пунктом 3 ст. 18 Федерального закона от 12.01.1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах» предусмотрены меры социальной поддержки в виде обеспечения за счет средств федерального бюджета жильем лиц, награжденных знаком «Жителю блокадного Ленинграда».

В настоящее время продлена программа по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны на основании Указа Президента РФ «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов» от 07.05.2008 г. № 714. В соответствии с Указом государство возложило обязанность на органы местного самоуправления обеспечить жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий ветеранов ВОВ, членов семей погибших, инвалидов и участников ВОВ, имеющих право на социальную поддержку.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что в сфере жилищных правоотношений граждане РФ приобретают всё больше и больше жилищных прав.

Адвокат АК №46 "Заневская"  СПб ГКА

Ершова Светлана Анатольевна

Возникли вопросы?